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第101章 时代的不一样（第1页）

说到智能化，也是目前很多人所关心的问题！

工业和信息化部最新统计显示，近3年，我国新增工业机器人装机量占全球一半以上，服务机器人在家庭服务、医疗康养等领域实现规模化应用，特种机器人在空海探索、应急救援等领域发挥重要作用。截至2024年7月，中国持有的机器人相关有效专利超过19万项，占全球比重约三分之二。

如果让我们去看现在的房地产，估计很少被人所看好！

成都土拍，迎来了一位令人意想不到的“新地王”。

9月20日，成都锦江区金融城三期H12地块成交总价10.76亿元，楼面价元㎡，溢价率超过42%，创成都土拍楼面价新高。竞争很激烈，绿城、建发、越秀、招商、大悦城等14家房企举牌80余轮才终于定下买主。

打败诸多国央企拿下该地块的，是贝好家置业，其明确表示这块地会“自主操盘”。

资料显示，贝好家成立于2023年9月，其背后的大股东正是我国目前最大的房地产中介平台——贝壳集团，而贝好家置业是贝壳旗下的开发业务平台。

在中介市场近乎一统江湖的贝壳，为何盯上了开发商的生意？

中介为何当起开发商？

今年以来，贝好家频繁参与热点城市土拍。先是3月现身北京市顺义区空港地块与35家房企一起摇号；6月广州土拍中，公司也参与了荔湾鹤洞路一地块的竞拍，但均未成功。

7月30日，西安未央区挂牌的两宗商住地被贝好家收入囊中，这也是贝壳首次在土拍市场上成功拿地。但贝壳方面回应，这是贝好家“12模式”下的多方合作项目，且竞拍价格仅为1.34亿元。

直至9月20日，贝好家豪掷10.76亿元、以超过42%的溢价率成为成都“新地王”，并自主操盘。

据悉，贝好家此次拿下的金融城三期H12地块，占地约24亩，为纯住宅用地，容积率2.5，限高60米。

今年以来，成都的新房市场走出了独立行情。据克而瑞四川数据，上半年成都住宅成交面积610万平方米，在重点城市中居首，超出第二名西安60%，也远超杭州、上海、广州、北京、苏州、深圳等城市。

不过即便如此，贝壳此番试水还是引发外界不小的质疑：当下的房地产行业仍处在调整期，过往抢着拿地的房企们也都放慢节奏、审慎拿地；况且该地块的火热，并不能代表市场的整体情况。此番高溢价拿地，后续开发的风险情况仍存疑虑。

对此，贝壳方面表示，成都拿地的自操盘，是冷静思考、审慎判断后做出的决策，相当于一场“实验”。

这要从贝好家的定位说起。贝壳对中国新闻周刊解释，贝好家走轻资产的平台服务模式（12合作模式）。其中的“1”是指“以大数据支撑的C2M（CustomertoManufacturer，从消费者到制造者）产品解决方案”，而“2”则分别是“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”。

简单来说，因为贝壳（旗下的链家）在中介行业深耕多年，积累了海量客户资源。庞大的数据库，让贝好家更明白客户更喜欢什么样的房子，因此想要向开发商输出“反向定制”楼盘的能力以及资金解决方案。

“但在推进过程中发现，如果没有具体样板和实操，与开发商建立信任的难度比较大。”贝壳方面这样表示。

贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚此前也曾表示，自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要目的是为了更好地验证我们C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“12业务模式”的信赖。

因此，成都实验能否成功，是贝好家接下来能否大范围铺开的关键。但中介转行干开发商，跨界有这么容易吗？

想赚开发商的钱？

通常来说，地产市场与房屋买卖市场有着天然的壁垒。

拆解一个房地产项目，从设计到施工，再到硬装软装、配套园林，包括后期管控等多个环节都需要一套科学严谨的体系来支撑。具体细节包括图纸管理、成本管控、集采建设、质量标准，这些也需要专业把控。

贝好家确实有所准备，其目前形成了一支专业的跨界团队，核心人员皆来自龙湖、金地、万科、融创、合景泰富等房地产开发企业。

但在不引入代建方自主操盘的情况下，贝壳的成都实验依旧面临不小的考验。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国新闻周刊表示，房地产开发面临着投资运营、融资和销售等现实性的问题，这对没有开发经验的贝壳来说是一个巨大的考验。“尽管贝壳的贝好家挖来了地产各条线的人才，但市场需求瞬息万变，周边产品可能出现降价促销现象，项目预期的现金流和盈利能力不一定能实现。”

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而即便“打样”成功，贝壳想为开发商赋能也不容易，这里不仅是由于开发商对贝好家“没有具体样板实操”的不信任，还有一定的现实问题。

首先是获客环节的艰难。

研究机构克而瑞以50家样本房企为样本，发现2024年中期样本房企的现金持有量较年初继续减少9.56%，总有息负债微降0.65%，其中短期有息负债增长1.87%。在此背景下，调整后的非受限现金短债比相比年初略有下降，达0.48，这意味着房企短期压力依然较大。

当下房地产商们手头并不宽裕，没有很高的试错成本，有多大的意愿与贝壳一同完成这场不确定的“实验”，是个未知数。

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